요즘 새마을금고의 PF(Project Financing) 대출 부실 문제가 뉴스에 많이 나오고 있어. PF 대출은 부동산 개발 사업에 투자하는 대출인데, 최근 부동산 시장 침체 때문에 상환이 어려운 사업장이 많아지면서 손실이 커지고 있는 상황 입니다.
1. 부동산 PF 대출이란 무엇인가?
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 부동산 개발을 위해 자금을 대출받아 사업을 진행하는 방식입니다. 대출을 받은 개발사가 프로젝트가 완료된 후 수익을 통해 대출을 상환하게 되죠. 하지만 부동산 시장이 침체되면 개발사들이 대출을 상환하지 못할 가능성이 커집니다. 이런 상황이 지금 새마을금고와 일부 저축은행들에서 발생하고 있는 상황입니다.
부동산 PF는 수천억 원에서 조 단위 금액이 들어가는 수천 세대 아파트도 있지만, 몇십에서 몇백억 원짜리 소액 건도 있는데 소액 부동산 PF 건은 100세대 미만의 나 홀로 아파트나 오피스텔, 다세대주택 등을 지어서 분양을 하는 경우 등이 있다. 대형 건설사들은 규모가 어느 정도 있어야 시공을 맡기 때문에, 이런 작은 건에는 관심이 없고 결국 중소형 건설사에게 시공을 맡겨야 하지만, 중소형 건설사는 금융기관들이 건설사를 믿지 못하여 부동산 PF 대출을 받기가 힘든데 이때 신탁사가 등장하며, 신탁사가 건설사를 대신해서 부동산 PF 대출을 해주는 금융기관에게 책임준공과 자금 관리 약속을 해주는 조건으로 PF 대출금이나 분양 중도금 등을 신탁사가 관리해주고, 시공사에 문제가 생기면 준공 책임도 져서 금융기관을 안심시켜 주었는데 신탁사는 준공 책임을 지고, 관리 업무를 대신해주면서 매출액의 2~3% 수준 수수료를 받아 가는 수익사업을 하는 곳이다.
금융기관들은 중소형 건설회사는 믿을 수 없지만, 신탁회사가 준공 책임을 지고, 자금 관리까지 해준다니 대출을 해주게 되었고, 은행이 빠지다 보니, 신탁사 책임준공 건들은 저축은행, 새마을금고 등이 들어가는 사업으로 자연스럽게 분류가 돼 버림. 새마을금고의 부동산 PF 대부분이 관리형 토지 신탁 사업비 대출인 이유이다.
2. 새마을금고의 위기
새마을금고는 부동산 PF 대출을 통해 큰 위험에 처해 있습니다. 2022년 말 새마을금고의 부동산 PF 대출 연체율은 7.67%였으나 2023년 초에는 9.23%로 상승했습니다. 이는 지방의 미분양 증가로 인해 대출 상환이 지연되고 있기 때문입니다. 연체 금액은 4조 3천억 원에서 5조 2천억 원으로 급격히 늘어났습니다.
이러한 문제는 단순한 연체율 상승이 아니라 부동산 경기 둔화와 금리 인상에 따라 앞으로 더 많은 부실 대출이 발생할 가능성을 높입니다. 특히 지방 건설사들이 미분양 사태로 자금을 제대로 회수하지 못하면서 새마을금고의 대출 회수도 어려워지고 있습니다.
금감원 산하 금융기관들은 22년 말에 기준을 강화했는데, 새마을금고는 2023년 4월에야 기준 강화를 하니, 그 사이에 엄청난 물량이 유입되어 은행보다 대출심사 전문성이 상대적으로 낮은 새마을금고에, 높은 심사역량이 필요한 까다로운 부동산 PF 건들 이 집중 되었다.
2022~2023년 상반기에 들어온 물량들이 작년부터 본격적으로 손실이 나기 시작 하면서 2024년 마감을 해보니, 전국 1,276개 새마을금고 중에 적자를 기록한 지점들이 크게 늘어났으며, 22년에 1조 5천억 원의 이익을 내던 새마을금고는 23년에 860억 원 순이익으로 줄어들었다가, 24년에 조단위 적자를 보게 되었다.
이러한 사태에서 부실한 새마을금고가 너무 많아지면서, 주변 금고와 합병도 점점 어려워지고 있는 상황이 발생 되었다.
3. 금융기관의 대응과 리스크 관리
결국 새마을금고와 저축은행들의 부동산 PF 대출 문제는 단순히 개별 금융기관에 그치는 것이 아니라 금융 시장 전반에 영향을 미칠 수 있는 큰 위험 요소입니다. 앞으로 더 많은 금융기관들이 이와 같은 문제를 겪지 않기 위해서는 금융 당국과 각 금융기관들이 리스크 관리를 해야 합니다.
부동산 PF 대출 문제는 현재 금융권에서 매우 중요한 이슈로 자리 잡고 있습니다. 특히 새마을금고와 저축은행들의 경우 이미 연체율이 상승하고 있는 추세이기 때문에 앞으로의 대응 방안이 매우 중요합니다.
의아한 부분은 이렇게 심각하고 엄중한 분위기 속에서 “PF 대출 부실”을 구글과 네이버에서 각각 검색해 보면 검색 결과의 온도차는 분명 구글에서 그 위험성을 더 가리키고 있는 건 우연이 아닌 것 같습니다.
새마을금고는 금융감독원 통제 범위도 아니면서, 한국은행의 관리범위에도 벗어나있는 묘한 존재 입니다. 새마을금고 전체 지점의 상당수가 적자전환했고, 적자 규모도 1조 7000억 원에 달한다는 기사가 나오기 시작하며, 미분양 아파트가 계속 늘어나고 있는 상황이라, 올해도 쉽지 않은 한 해가 될 것 같습니다.